我最近在短期高位迅速重仓华侨城的原因是因为公司的估值实在是低，长期来看就很低了。

投资假设：第一，未来一二线三年房价稳定（只涨跌幅度在-5%到5%）。

第二，未来三年保持营收和净利润15%(2009-2019年的十年复合增长率明显高于这个假设）左右的复合增长。

第三，公司是文旅龙头，文旅业务占比将逐渐提高，地产业务占比逐步下降，给予15倍市盈率的合理估值。

第四，假设2020年的净利润是115亿。

结论：华侨城的2023年合理估值是2623.5亿。当前总市值739亿，如果回归到合理估值2623.5亿，对应的涨幅是255%。

关于连续几年经营性现金流为负数，主要原因是公司在2016-2019年大规模拿地导致的，预计2020年年报现金流可能就转正了，公司也表态在十四五期间要实现现金流持续为正。

华侨城也是少数能持续十多年净资产收益率平均超过15%的优秀公司。我14年在华侨城的欢乐谷玩时，排队入场时，我需要踮起脚尖来克服缺氧的问题，人流量真的恐怖！大家也可以通过大众点评网去了解下是不是好评如潮。当然公司大了，有些项目发展不如意，整体还是不错的。

华侨城超低的融资利率和较高的毛利率，现在的估值是按地产股给的。但公司有比地产股更强的抗风险能力，从2008年金融危机时股价的下跌幅度也证明了这一点。