转自微博 范雎

——“诺亚方舟”陷阱：详解土家野夫泰国清迈地产杀猪盘 之二

 

第一章：入局 http://t.cn/A6uDuNMs

 

为什么说这个杀猪盘的核心要素就是不能租约备案、不能产权转移呢？

初一女士在王菊花的节目上说，是因为税。她说得对。

泰国开发商面临的大税种主要是四个：

一、房产税：如果是出租物业，业主每年需要缴纳房产税，税率是租金的12.5%或者估价值的0.3%至0.7%

二、土地增值税：如果是销售物业，开发商需要缴纳土地增值税，按房产的评估价值或销售价格孰高为基数，税率3.3%

四、印花税：销售物业要缴纳印花税，税率0.5%

五、资本利得税：也就是国内的企业所得税，税基是项目的毛利润，税率20%

 

我们简单地算一笔账，以初一女士的房子为例。据她认为，房屋的建造成本最多70万，但是购买的时候，花了200万

那么

如果初一女士选择按90年租约的方式拥有这套房，那么，开发商需要缴纳的税款是：房产税25万（200万*12.5%）+资本利得税20.8万（（200万-70万-25万）*20%），合计46万

如果初一女士选择注册公司，直接过户产权，那么，开发商需要缴纳的税款就是：土地增值税6.6万（200万*3.3%）+印花税1万（200万*0.5%）+资本利得税24.48万（（200万-70万-6.6万-1万）*20%），合计32.08万

无论哪种方式，税款都不是一个小数目，让人肉疼。

 

但是，初一女士说得不全面。

租约备案、产权转移，不仅仅是税务问题、钱的问题，还有法律问题、取证的问题。

这里面涉及会计实务与税收实务操作的细节。有过开公司经验的朋友应该都知道，公司需要定时上税务系统报税的（哪怕税额是零也需要零申报），同时要上传财务报表。财务报表在没有上传之前，只是一份普普通通的EXCEL表格，上传之后，那就是呈堂证供，企业法人、财务要为这里面的数据负法律责任的。

 

大家还记得不，杀猪盘的购房款，是在中国国内收取的，打到野夫前女友陈懿个人账户上的。大家觉得，这些钱会不会汇到泰国开发商公司的账户上？

开发商卖期房，在没有交付之前，由于存在交不了房、交易取消的可能，所以房款只能算做购房人的预付款，是一笔负债。国内企业实行国内会计准则，挂在“预收账款”这个科目下面，泰国实行国际会计准则，挂在Contract Liabilities 这个科目下面，翻译过来叫“合同负债”、“契约负债”。

所以，钱有没有到账户上，打开财务报表，一目了然。这个科目下有数字，表示钱进来了，这个科目是空的，那就是没有进来。

我敢肯定地说，这个科目是空的。如果现在解读开发商公司的财务报表，这就是一个建设中、未销售的地产项目，依靠公司股东注入资金，建设项目。也就是说，这个项目与购房者，一点关系都没有。

如果这时候购房者到泰国的法院起诉开发商违约，他们会发现自己举证困难：他们的购房/租房协议没有到泰国政府备案，不受法律保护；他们所说的支付行为发生在境外，泰国法院无法核实。

证据对开发商有利：土地购买协议、土地款支付证明、公司的财务报表、银行账户流水都可以证明，这个项目是由开发商股东出资开发建设的，归开发商所有。购房者更像是非法闯入、非法占用不动产的人——这两项在泰国，可都属于刑事犯罪哦。

购房者如果在异国他乡打官司，还会面临签证等一系列问题。另外，如果野夫前期夸耀的事情属实，这个项目是有泰国当地权力人物、地头蛇占着干股的，这些因素综合起来，购房者这维权官司怎么打？必输的呀。

顺着这个思路去想，开发商怎么可能真去拿着租约到泰国政府备案或者真的去办理产权过户（就算没有办理成功，只要递交过材料，都是会留痕的呀），让购房者掌握更多证据，使自己处于不利地位呢？

 

购房者既然在泰国打维权官司打不赢，那么回中国打官司告他们诈骗，可不可以呢？

也不行，可能连立案都很困难。

开发商公司的股权，目前100%在开发商陈子鸣那个泰国老婆名下，中国的法律管不到泰国公司，管不到泰国人；其次，收款人陈懿与这家泰国公司没有任何关系，当初跟他们谈买房子的是野夫、李大眼、王歪嘴等人，他们与陈懿都没有法律意义上的关联性。购房者很难举证，证明陈懿也是忽悠他们买房的人，即使有蛛丝马迹，也很容易陷入扯皮，无法断明。

更何况，如果购房者告诈骗，就必须证明自己想绕过监管，将人民币润出境。这个行为等于在自首，因为涉嫌洗钱，触犯刑法。

众所周知，中国是有境内外金融管控的，正常人正常途径，每年可兑换的外币不允许超过五万美元，也就是三十万人民币左右，而且整个过程是由外汇管理局严格监管的。任何绕开监管，将国内的钱润到国外的行为，就是洗钱行为，涉嫌触犯《刑法》191条洗钱罪和190条逃汇罪。

最后他们大概率只能以经济纠纷，对陈懿进行民事诉讼。但是他们可能又会遇到诉讼时效的问题，普通经济纠纷的民事诉讼时效期是三年，如果有人在2020年支付款项，期间没有留意证据保留，搞不好到了2024年，诉讼时效期就过了，他想打官司都打不起来。

即使，最后法院按民事纠纷判陈懿归还款项，意义也不大，因为，如果这时陈懿跑到海外去了，或者她就躺倒做老赖，这官司打赢也没什么用，钱照样要不回来。野夫当年的老板，许晴的前男友刘波，在国内诈骗四十个亿，上了“红通”，还不是照样跑到日本吃香喝辣，一直活到2017年死于心肌梗塞。贾会计跑去美国多少年了，他回来还钱了吗？

 

所以说，这个杀猪盘布局周密并且专业，购房者从交钱那一刻起，其实就已经落进坑里了。现在想要爬出来，千难万难！

但是说实话，我很难同情他们。这个骗局其实并算不上高明，以他们的知识与阅历，原本是不难发现问题的。

最明显的一点，开发商在签约时解释的，如何按照泰国法律持有房产的操作模式，也是不准确的，说话只说了一半，并没有真实批露风险：

比如以租代买，开发商只说“我给你签三份租期为30年的合约，合计90年”，当时开发商承诺会备案，后来却并没有做，但是，即便开发商真去备案，也不可能同时备案90年，必须先满30年后，再审批下一个30年。所以，其实只能备案30年，而购房者却一下子交了90年的房租。

再比如注册公司，开发商只说“注册一个公司，用公司来持有房产”，轻描淡写，好像是个低风险模式。其实这种模式有以下几个风险：

一、这家公司，泰国人占股比例不得低于51%，也就是说，公司控制权必须要在泰国人手里。这些一般都是花钱买来的人头，是泰国社会底层，回头如果他起了坏心，敲诈勒索你，你怎么办？万一他搞把大的，勾结当地权力部门的人员，夺你资产，你怎么办？异国他乡的，你要维权是很难的；

二、按照泰国法律要求，这家公司必须是正常经营的真公司，不能够是为了买房而搞出来的假公司。为了做得逼真，公司必须按时向税务局报税，同时也要符合泰国政府的其他规定，不仅很烦，而且每年还会有费用支出，比如雇泰国人当股东的人头费，按惯例每年结算。

但是，即便这么烦琐、费钱，依然是不保险的，因为它毕竟是个假公司。如果泰国政府哪天跟你较真，房子照样保不住。

三、无论是以租代销、还是以注册公司，你都是间接持有，并不受法律保护。作为外国人，哪天你的签证出了问题，被遣返，或者入不境，你的房子就打了水漂。

发现这些真实风险并不困难，拿出写文章、查文献的态度，稍微上网转一圈，就明白了。然而，对于中国的厌恶情绪、逃离中国的期盼压低了他们的智商，他们其实是主动跳进这个坑的——大洪水来了，我们先找个高地避难，然后喝着咖啡乐滋滋地看着你们这些愚昧的凡人在洪水中挣扎——不好意思，我就是你们当时构想中的在水中挣扎的凡人之一。所以看你们现在欲哭无泪的模样，我只能说三个字，活逼该！

 

另外，我严重怀疑，这个项目的土地性质是否允许建造可售物业。

小区没有自来水、用电不能分户，另外根据初一女士等业主爆料，小区道路十分糟糕，根本不符合住宅规范。

这些细节汇合起来，说明这个小区根本没有做“三通一平”。这是非常诡异的，如果在国内，三通一平是土地一级整理的必要项目，搞完了才算具备土地开发出让条件，泰国的情况我不清楚，但是就算不是政府的硬性要求，开发商起码要做吧。但是，通水、铺设管道，分户电表，都需要与自来水公司、供电公司签约，开发商为什么不做呢？

往好里想，开发商是想省成本，但如果往坏里想，可能是开发商根本做不到，他们买的这块地，土地用途可能根本不是销售物业，自来水公司、供电公司没有办法跟他们签约。

另外，我查了一下，泰国有《泰国建筑控制法》（พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522，1979年颁布），对于住宅项目的水、电、绿化都是有要求的，规划、施工、竣备，也都与国内一样，是要经过政府审批通过的。

这样一来，业主爆料出来的，小区别墅不配车位就很不合理了——如果开发商走了报规流程，这个方案是怎么通得过的呢？——我怀疑因为土地性质原本就不是可售物业，所以根本就没有报规流程。

如果这些不幸被我言中，那问题就更大了。开发商就不是因为想逃避税款所以才不办产证，而是根本就办不了产权证，整个项目就是一违章建筑群啊。其中的土地差价，又是一笔大钱呀。以泰国的司法环境，平时打点好了，可能没事，哪天幕后老板拍屁股撤了，留下一地鸡毛，项目妥妥地会被没收啊

 

但是开发商不怕，他们其实早就预埋好退路了。

前面说过，杀猪盘表面上的开发商陈小鸣，持有小区土地的方式是，与中国的前妻离婚，娶了一个泰国小姑娘。公司股份100%挂在了小姑娘名下，土地跟着公司股权走的，所以现在也是100%挂在了小姑娘名下——外国人通过这种方式持有泰国土地，是很不常见的。

论操作的难易度，开发商找个做51%的大股东，比找一个泰国人结婚，要容易多啦，而且自己好歹握有49%的股权，安全感也更高一点。为啥要一点股权都不要呢？

因为，在我们看来这是股权，但在他们看来，这是一个必然会爆炸的雷呀。娶一个比自己小二十多岁的小姑娘，做100%的股东，除了个人幸福，还有两个好处：一、小姑娘年轻，不懂，好操控；二、真出了事，自己一点股份都没有，在法律上来讲，自然也是一点责任也没有，好脱身，所有法律风险都由小姑娘背锅。

目前来看，小区的税务风险几乎是必然会爆发的。实质重于形式，虽然开发商拖着不去办理租约备案、不去办理产权过户，但事实上，已经有N多业主在这里住了好几年了。开发商明摆着是在偷税逃税，这是在与国家抢钱呀。对于偷税漏税，任何国家的惩罚方式都大同小异，要么乖乖交钱，要么被罚没资产，责任人去坐牢。开发商早就做好了随时跑路的准备，到时候他一跑，泰国老婆去坐牢，而那个项目百分之一百会被泰国政府没收

而如果我怀疑的情况属实，整个小区被篡改了土地性持，实质是违章建筑群。那就更完蛋，小区搞不好会被铲平的——真到那个时候，估计野夫又有话说啦。他会说，这是泰国政府行为，属于不可抗力，我也没有办法啦——这种人，总是有话说的。如果圆得过来，他就圆；圆不过来，他大不了转口再骂泰国政府呗，“亚洲人的人性不行，离中国近的都不行”。

据初一女士爆料，野夫两年前就在找移民台湾的方式，虽然他自称是国民党后人，但是以他这个尿性，很可能将来是会混绿营搞的——这未尝也不是一种预备，预备自己以后声名狼藉，就可以拿政治污蔑来做挡箭牌。事实上，野夫已经开始这么做了，在王菊的节目上，他好几次想将这次风波往政治陷害上去引，表示自己在泰国搞了这么一个群，是中国政府不能容忍的，所以这次风波，是背后有一支大手在操控，在陷害他。

 

这个项目，给购房者挖坑，周密专业、环环相扣，主打一个吃干抹尽，开发商自己则早早预备好避火罩、过墙梯，坐在坑边上，看着购房者被野夫忽悠着往下跳。

朋友们，你们看到这里，回过头看看野夫一脸诚恳坦荡的嘴脸，听听他那满口江湖、满口仗义的慷慨说辞，是不是感到阵阵恶心？

这个不是人，是个鬼啊。