高层住宅老化问题

2050年左右将是全社会各种矛盾隐患将集中暴发期，如人口老龄化、养老金、高层住宅老化等。

高密度高层住宅是2000年城镇化留下的最难解的长期资产包袱。高容积率存量高层，一旦老化，天然是市场化旧改不赚钱、业主自筹修不起、政府全兜兜不住的三角困局。现在国内还没有一套成熟、定型的长效机制来批量化解这个问题，目前只有零散试点，它属于慢变量的远期风险，往往要等风险集中显现之后，各种社会矛盾隐患暴发都是没有预见性，政策都是事后救火。

买房的时候所有人博弈的是房价上涨，几乎没有人提前计价50年后巨额加固成本。资产定价里面长期折旧老化大修的隐性成本长期被忽略。

2000年前后国内高层商品房大量入市，国内高层商品房结构设计使用年限是50年（混凝土框架/剪力墙住宅国标GB50068），2050年左右高层住宅一旦出现重大结构失效，救援难度、次生灾害（坠落、管线爆炸、火灾）的代价远大于多层。钢筋混凝土锈蚀碳化速度，取决于沿海盐雾，深圳是高腐蚀环境，会比内陆城市同批次建筑快。

高层住宅到了50年老化爆发期，持续鉴定+分段大修、加固延寿。除锈、注浆加固、置换局部梁柱、更换给排水消防管线、重做外墙防水保温、更换电梯，户均分摊往往几十万级别。加固很贵、推倒重建更贵；业主散户没有资金池，很难自行承担；市场化旧改又受制于容积率、规划、不一定有利润去覆盖成本；政府专项补助有限，只能补贴公共安全类项目，不会全额兜底。