导语：新获批的公募REITs指数基金有望成为新的理财替代品。

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7月份公募基金将迎来首批公募REITs指数基金。

根据证监会官网显示， 6月17日，首批由易方达、华夏、南方、中金四家基金公司集体上报的4只中证REITs全收益指数证券投资基金已正式获批，并于7月1日开始正式发售。

REITs基金（Real Estate Investment Trusts，不动产投资信托基金）是由专业机构经营管理，主要投资于能产生稳定租金收入的不动产项目（如写字楼、商场、物流园、基础设施等），并将绝大部分收益定期以分红的形式分配给投资者的标准化金融产品。

REITs基金为投资者提供了稳定分红的配置型产品，让普通投资者也能“像收租一样”参与不动产投资，并获取稳定收益。

7月1日开始正式发售的4只REITs指数基金将紧密跟踪中证REITs全收益指数，底层标的包含超50只优质的REITs基金。

此次REITs指数基金的获批，不仅填补了国内REITs指数基金的空白，更是REITs发展的一个里程碑。

截至今年6月份，恰好是我国公募REITs正式发行5周年。

01公募REITs当前境况

国内的公募REITs起步较晚，发行初期曾一度火爆出圈。

多只产品一日售罄。由于个别基金大幅超额募资，最终导致公众配售比例以最低仅1.5%的比例配售。

然而2022年后REITs基金由于受宏观经济波动影响，尤其是房地产预期转弱，致使部分园区出租率下滑、租金单价出现负增长。投资者开始重估底层资产收益。

致使二级市场上市交易的REITs基金收益下滑，后续新发产品遇冷，甚至出现募集失败或大幅下调募集规模的情况。

直至2024年2月，证监会发布会计类4号文，明确REITs权益属性、允许FVOCI记账，为长期资金入市去除制度障碍；叠加无风险利率持续下行导致资产荒加剧，REITs作为高分红资产的比价优势凸显，市场由此开启理性回归。

此后随着化债推进及部分行业经营边际改善，REITs基金开始在波动中企稳回升。

尽管公募REITs经历了发展波折，但在发行后的5年间依然通过增加产品数量及规模实现了快速跃升，截至今年6月底，REITs规模超2000亿。

并且当前正处于扩容加速期。

6月18日，4单商业不动产REITs在上交所挂牌上市；6月25日，市场又有6单商业不动产REITs获批。

短短数日内，已有10单商业不动产REITs进入投资者视野。

02 公募REITs的配置优势

公募REITs为投资者提供了具备稳定现金流的投资产品。但它和具备分红能力的红利基金等具有本质差异。

相比美国公募REITs，国内公募REITs在产品设计上具有一定的特色。

REITs收益依赖底层资产运营现金流，受政策扩容驱动明显，而红利基金受企业经营周期与权益市场波动影响更大，两者的相关系数较低。

公募REITs的总回报本质上由两部分构成：资本利得（价格变动）+分红收益。

截至2026年6月底，公募REITs近一年平均派息率约5.37%，而同期10年期国债收益率仅约1.73%，息差超过360BP，REITs在当前低利率环境下具备显著的配置价值。

其次，虽然REITs在国内起步较晚，但国内REITs普遍采用“公募基金+ABS”双层封闭式架构，底层资产以高速、仓储、保租房、产业园等刚需基建为主。

国内已上市的REITs多为优质基础设施项目，租金和收费收入方面相对稳定。

并且我国监管强制每年分配90%以上可供分配现金流。国内REITs杠杆管控更严格、底层现金流可预测性强。

从近几年基金的收益情况可以看出来，REITs分红收益率显著高于债券和银行理财，在低利率环境下具备显著配置价值。

尤其产权类年均分派率4%-5%，优质产业园和仓储物流可达5.5%以上；经营权类可达7%-10%，部分优质高速公路REITs分派率甚至超过10%。

此次新获批的4只公募REITs指数基金紧密跟踪REITs指数，底层持仓覆盖超50只REITs产品。单只3亿元上限，合计募集12亿元，将为REITs市场的流动性注入新的活水。

值得注意的是，此次公募REITs指数基金对个人投资者实行持有7天以上免赎回费的产品设计。

为短期交易者提供了充足的便利，在满足投资者流动性需求的同时，也降低了短期申赎成本。

03 REITs发展趋势

截至6月底，国内已成立公募REITs共计93只，目前仍处于产品与规模同步扩张的阶段。

从国内REITs的发展路径来看，随着底层资产类型不断丰富、扩募机制逐步完善以及投资者结构持续优化，未来市场仍有较大的增长空间。

中国REITs市值占GDP比重目前仅约0.2%，而美国为4.9%、日本为2.6%。若以美国成熟市场为参照，中国REITs市场远期规模有望达到万亿级别。

近年来，REITs市场持续扩容。

从2021年至2026年，整体规模年复合增长率（CAGR）超过55%，已成为中国资本市场中增长最快的资产类别之一。

在资产荒背景下，REITs的配置价值进一步凸显。

随着传统固收资产收益率中枢下行、优质信用债供给收缩，机构资金对“低波动+稳定现金流”资产的需求持续提升。

REITs底层资产具备准固收属性，同时叠加权益属性带来的通胀对冲能力，使其在大类资产配置中的“替代性收益资产”角色逐步强化，成为险资、银行理财及长期资金的重要配置方向之一。

在发行机构方面，头部公募基金已形成差异化布局。

其中，华夏基金在REITs领域具备明显领先优势，目前管理REITs产品20只，规模达445.99亿元，占全市场约21%。

其在REITs产品运营与资产管理方面积累的经验，也为其在相关指数产品管理中提供了坚实基础。

中金基金是REITs市场的早期参与者与重要推动力量，旗下中金普洛斯REIT、中金安徽交控REIT等产品在相关指数中均为前五大权重成分。

易方达基金与南方基金则作为公募行业头部机构，在被动指数基金管理方面具备较强优势，拥有成熟的指数复制与产品运营体系。

对此次获批的4只指数型REITs基金，四家管理人共同形成了“2+2”的差异化竞争格局。

一方面，华夏基金与中金基金作为REITs市场的早期参与者与深度管理者，更偏向“REITs专业派”，依托较早的市场实践与底层资产运营经验，在指数跟踪精度、成分券动态调整以及分红管理等方面具备一定先发优势。

另一方面，易方达基金与南方基金则作为指数基金领域的头部机构，更偏向“指数基金巨头”，凭借庞大的指数产品管理规模与成熟的被动投资体系，在费率竞争、渠道覆盖以及二级市场流动性管理方面优势更为突出。

整体来看，这种“专业深耕+规模运营”的双轨格局，有望在竞争中持续推动产品创新与机制优化，进一步提升市场效率，并在长期为投资者带来更具性价比的配置选择。

未来REITs制度体系有望在产品结构、投资约束与配套机制上持续优化，通过优化产品结构与适度放宽杠杆约束，提升整体运作效率与资产配置灵活性。

同时，随着税收中性安排的逐步落地以及底层资产类型的不断丰富，REITs市场的广度与深度也有望进一步扩展，长期制度红利释放空间巨大。