未雨绸缪，是郁亮性格的底色，也是万科的性格。

四年前，万科的秋季例会上，醒人的标语惊醒了行业，也将地产行业从白银时代推到了黑铁时代。

四年之后，万科虽然已经对行业老大失去了兴趣，但是它仍然完好地站在了行业高点，静看云卷云舒。

8月30日，万科披露了2022年上半年财报，财报显示，今年上半年，万科营业收入为2069.2亿元，同比增长23.8%；归母净利润为122.2亿元，同比增长10.6%。

 

面对行业的凄凄惨惨戚戚，万科的这份财报着实亮眼，相较于去年的颓势，万科大概率将穿越周期，继续为行业扮演标杆的角色。

那么万科为何能在行业的寒冬中，依然稳健前行？它又为什么还能做到逆势拆分旗下企业去上市？支撑万科业绩最核心的因素又是什么？

众所周知，近两年地产行业债务违约、股债双杀已经不算什么稀奇事了，目前至少有超过10家千亿房企都出现了财报难产的状况；百强房企当中至少有20家以上都出现过债务违约的状况，头部房企中仅有万科、龙湖、保利等企业依旧保持比较稳健的增长，而稳定的背后是企业对于自身发展趋势的一次预判。

早在四年前，郁亮曾向行业预警，但是当时不少企业仍保持着高周转、高杠杆的模式一路在三四线城市“攻城略地”，丝毫都没有注意到危险的临近。

直到2020年上半年，不少企业才开始回过味来开始主动收缩，其中就包括一向激进的孙宏斌。尽管从2020年下半年起融创就放缓了拿地的步伐，开始出售项目、抛售贝壳股票、孙宏斌无偿借贷给公司来增厚融创的现金流，但这些都没能将融创从危险的边缘拉回来。

 

今年3月，万科发布了2021年财报，面对13年以来首次净利润下滑，以郁亮为首的万科管理层罕见给出了承诺。不仅如此，郁亮本人也将自己的收入降了近9成。

6月股东大会时，面对市场的凄惨，郁亮一改常态站出来给行业打气。本次的业绩说明会上，郁亮重申他的看法，他称：“从短期来看，市场已经筑底，但恢复是一个缓慢和温和的过程。”

值得注意的是，尽管地产企业已经到了最艰难的时刻，但是万科依旧在资本市场上稳步前进。9月1日，万科旗下物业板块万物云通过了港交所聆讯，这也是万物云递交招股书5个月之后的重大进展。根据数据显示，截至2021年年末，万物云的在管面积为7.8亿平，收入为237.05亿元，而碧桂园服务截至2021年年末的在管面积为7.66亿平，营收则为288.4亿元，也就是说，万物云上市之后，有可能一举超过碧桂园服务。且在行业最低谷进行上市，也说明了万科的底气。

综合而言，作为地产行业中的标杆企业，当下安全并不代表一直安全，虽然万科今年上半年营收净利润皆有所回升，但是销售规模仍然下滑明显，根据其财报显示，今年上半年万科实现销售面积1290.7万平方米，销售金额 2152.9亿元，分别同比下降41.1%和39.3%。

 

9月5日，万科企业在港交所公告称，8月公司实现合同销售面积202.6万平方米，合同销售金额309.7亿元。

可以预见的是，未来地产行业下行是一种常态，但是规模依旧很大。在万科的中期业绩会上，郁亮称：“房地产市场仍是个10万亿的市场，我们老说常做常新。按自然更替的速度，一二线城市大概需要淘汰3亿平方米左右，按现在开工情况，离这个自然更替速度都达不到。”

所以我认为，未来几年地产企业应该在控制规模的基础上，继续优化债务结构，以求平稳地穿越周期。