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什么时候买房投资既安全又能大赚？巴菲特当年投资中石油的经历就已经给我们做了示范。
请注意，本文论述的两个逻辑线：安全和赚钱。
如果仅仅是赚钱而不安全，巴菲特是鄙视的，这不叫投资，而叫赌博。
下面一起看看股神的智慧，看完后，你可能就知道现在投资房子到底值不值了。
一、投资的资产安全吗？
如何评价是一个资产安不安全？巴菲特是这样去评估中石油的。
2003年，中石油的负债率是32%，相比其他石油企业，算是比较低的。
中石油当年的总负债是1580亿，而它每年的经营现金流是1421亿。
看到了吗，每年的现金流就能把负债给覆盖得差不多。当然他不可能把现金流全部拿来还债，但是它当年的净利润是630亿！
也就是说，三年不到就能还完所有债。这才叫安全！
反观房子：
假设一个普通人在北京买房，去年9月份的均价是6.6万/平米，哪怕买一个70平米的户型，需要462万，首付138万，北京人均可支配收入是7万元。
也就是说，光是凑够首付，两口子需要不吃不喝10年。
就算两口子命好，父母出首付，那么还有324万的贷款。还完这些贷款，两口子不吃不喝需要23年，这还没计算利息，要是算上利息，妥妥超过30年。
这样显然不安全，万一失业了，生病了，车祸了，炒股炒币血亏了，或者被人骗了。怎么办？根本没有安全边际。
二、投资回报率高吗？
巴菲特在评估中石油的投资回报率时，根本不是去预测股价会涨多少。因为这个完全是不确定的。
他看重的是，中石油当时的股息分红率是15%！这就意味着，即便股价跌没了。巴菲特也能通过股息分红，6年半就收回投资。
6年半后，中石油就成了他的现金奶牛，按照接近5亿美元的投资额，每年可以拿到7500万美元的分红。简直是香死了！
反观房子：
假如房子卖不出去了，能多久收回投资？北京的租金回报率是1.88%，这意味着，靠收租金，需要53年才能收回投资。
这还没计算贷款利息、装修、房屋维护等费用。要是算上的话，估计80年都收不回来。
很多人都说：我又不是靠收租金赚钱的，我是低买高卖赚差价的。
但房子想卖就能卖吗？或者房子永远大涨吗？
巴菲特每笔投资都不会指望靠赚差价来盈利的。这就是大师的思维。所以他的投资最终基本都是赚钱的。
三、基本面稳健吗？
巴菲特是这样评估中石油基本面的：
1.拥有超级无敌业务，牌照垄断，没有竞争对手；有政府撑腰，基本上不可能破产；
2.当年中国高速发展，大搞基建，原材料和能源都会涨价，非常利好中石油。实际情况是，2002年原油是20多美元，2005年就60多美元了，2007年达到80美元，2008年更是涨到了140美元。
3.2003年净利率是20%，相当完美。知道2020年是多少吗？1.73%！
反观房子：
1.房子越盖越多，空置率都高达20%以上；人口还越来越少；根本没有长期上涨的基本面支撑了。
2.金融杠杆已经无比巨大，如果还继续击鼓传花的上涨，会造成巨大的金融危机；
3.房价继续涨，加上人口越来越少，房租就会越来越便宜（扣除通胀后），投资回报率越来越低！（这里说的是整体，个别区域是会上涨的）恐怕到时候连1.5%都不到！投资它还有什么意义？
4.政策从2016年开始就持续加码，二手房被锁死，买得进去，卖不出来，怎么套现？而且房龄越大，越不好办贷款，更难卖！卖不掉的房子，即便你说它值100亿，那都只是幻觉而已！
5.房产税箭在弦上，总有一天会出台，到时候房子多了，反而成为负担。
四、价格便宜吗？
巴菲特买入时的市值是350亿美元，2003年的盈利是接近100亿美元。也就是说市盈率只有3倍多。对比其他石油公司，可谓相当便宜，比如，埃克森美孚的市盈率是16倍。即便是中石油现在的市盈率也有10倍！
市盈率3倍多，意味着，巴菲特大概率不到4年就能收回本金。
反观房子：
租金回报率不到2%，要50年才能收回本金。50年后，人都老掉渣了，房子也成危楼了！
更何况，老百姓还要还贷款，巴菲特可没有加杠杆买中石油。
五、不赚最后一个铜板
巴菲特有一个特点，他在卖掉股票后，一般这支股票都还会上涨。但是他不赚最后一个铜板。因为一旦流动性锁死后，想跑都跑不掉。
他在2007年开始分批套现立场。还记得2007年吗？这年爆发了大股灾。
清仓之后，港股的中石油，从7块多涨到了16块多。很多人都笑巴菲特卖早了。但后来跌到了2块钱以下，嘲笑他的人全都被套死在高位。
巴菲特并不能精准预测股灾！经过计算，他认为中石油的价值是 2750 亿美元到 3000 亿美元之间。当时，中石油的市值正好在这个范围内，于是就卖出了。怎么计算的呢？
当时的石油价格在75美元左右，他看不清后市石油价格会怎么走了，风险大于收益。石油价格不涨，中石油就不能上涨。所以你看，股神的每一步都是精心计算和对比得出的结论。
反观房子：
很多人还是觉得房价会涨。是的，它可能还是会继续涨，但巴菲特就不会贪恋最后的涨幅的，因为房价上涨的逻辑都不存在了，风险大于收益。
要知道，跑晚了是跑不掉的。巴菲特从来不吃鱼尾，他只吃鱼中段，因为中段最美味，而且刺少！通俗地说就是，既安全，又赚钱！而普通人只想着赚钱，从来不考虑安全。
总结
巴菲特在中石油上4年赚8倍，投入5亿美元，抱走40亿美元！
把巴菲特买卖中石油的逻辑掌握了，投资任何资产，你都能更有底气。
总结一下他投资中石油的5个经验：
1.安全第一，赚钱第二；
2.投资要注重资产带来的现金流，赚差价只是顺带手的事；
3.价格便不便宜要经过精心计算和对比；
4.注重资产的基本面研究，不要跟着感觉走；
5.吃鱼吃中段，不赚最后一个铜板。
你get到了吗？觉得好就点个赞吧！
（原文完）
补一刀：
回到最初的问题：什么时候买房投资既安全又能大赚？
这么分析下来，刚需导向的买房当然没有太多风险，但投资为导向的买房，也有了大幅贬值的风险。买房投资在目前的关键节点上绝非权益类投资的最佳方式了。
（全文完）
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