受剑士伍一刀的邀请打击，我也加入了后浪小组，试试分享些我了解的泛金融行业知识大瓜，欢迎关注-评论-转发-吃瓜-收藏-点赞六连666，我的名气是不输一刀的哈哈哈。嗯嗯，至少曾经在地产圈内是这样的 : )

好啦好啦~我要放大招啦~~希望本文阅读量超过那位一刀大神经。

皮瓜与一刀的微信对话

（来源：无需侵删，我的地盘听我的）

先来个自我介绍：大家好，我是皮瓜，又浪又爱玩的皮瓜。刚毕业时在房地产行业工作过几年，做过一线城市某头部房产中介分店店长。我的第一篇文章就先拿房企开刀，爆些圈内大瓜，来一出A股杀鸡儆猴的马戏，如何？客官后浪，请看戏。

号称“地产经济学家”、"大湾区著名楼市评论家"邓浩志公子在昨天下午爆出了一个地产圈内大瓜，原文我贴出来。

某粤系千亿房企暴雷新瓜（网图，侵删）

上面的瓜，圈内传是雅某乐，做些排除法，其实也就那么一家：碧某园。再等两天等瓜熟点再吃吧。

再给各位客官后浪感受一下目前地产圈的困境：作为头部房企之一（行业老八），在香港和上海分别拥有$世茂集团(00813.HK)$ （世茂房地产）及$世茂股份(600823.SH)$ 两家上市公司的世茂集团，在"黑铁时代"也面临终极大考。曾经连续分红15年分红352亿，净负债率连续9年低于60%，也难免需要断臂自救。下面一张图，这个真实性就肯定了。

世茂集团挂牌22.5亿出售深坑酒店

（来源：36氪）

看到这里，你以为就可以抄底房价了吗？答案是肯定的——看地段看地方政策。我大概率是不支持现在抄底的。前几天看过一些关于三四五线房子“鹤岗化”的房价现状，以下是某高品质泛金融圈交流社区、专业级第三方投研机构和行情交易软件公司CEO杨老板的发贴。

近期，房企们浩浩荡荡发布2021年业绩预告，冰山一角之上，天雷滚滚轰轰响。据中指研究院统计，截至2月13日，A股64家房企发布业绩预告，亏损30家，占比46.9%，近一半房企亏损，亏损额超过10亿元的有12家，1月销售额超百亿房企同比减少14家。一刀他常说：全面注册制时代要来啦~要来啦~我皮瓜查了一些资料，也凭个人过去的地产行业从业经验，尝试“跨界”把地产行业和A股股市联系起来，再往下深入聊聊。

提出一个好问题，其实问题就已经解决一大半了。我提的问题是：“黑铁时代”到来，地产"铁公鸡"会打回原形么？

先说结论，地产"铁公鸡"是鸡，它打扮得再花枝招展，都铁定会被打回原形的。俗话说得好，山鸡飞上枝头都不是凤凰来的，迟早摔下来，飞得越高，摔得越惨。

2021年近一半房企亏损，意料之外，也是情理之中。我查了一下行业数据，具体来看，亏损的房企有$*ST绿景(000502.SZ)$ 、$中天金融(000540.SZ)$ 、$莱茵体育(000558.SZ)$、$新华联(000620.SZ)$ 、$美好置业(000667.SZ)$、$财信发展(000838.SZ)$ 、$嘉凯城(000918.SZ)$ 、$世联行(002285.SZ)$ 、$南国置业(002305.SZ)$ 、$国创高新(002377.SZ)$、 $冠城大通(600067.SH)$ 、$天房发展(600322.SH)$ 、$华夏幸福(600340.SH)$ 、 $ST粤泰(600393.SH)$ 、$蓝光发展(600466.SH)$ 、 $*ST海创(600555.SH)$、$华远地产(600743.SH)$ 、$*ST中房(600890.SH)$ 、 $广宇发展(000537.SZ)$ 、$空港股份(600463.SH)$ 、$ST海投(000616.SZ)$、$铁岭新城(000809.SZ)$、$新能泰山(000720.SZ)$、$*ST中迪(000609.SZ)$、$宋都股份(600077.SH)$ 、$*ST云城(600239.SH)$ 等（温馨提示：以上为雷区，就不要冲上去当炮灰啦。你懂的），当中，ST股只有7家。按照最新ST及退市新规，今明两年将有更多的地产股被A股“优化”掉，拍脑袋说可能明年才是爆发期。

2021年A股最新ST及退市新规

（一刀给我的，无需侵删）

根据中指研究院最新发布数据显示，房企将在2022年迎来6589.4亿元债务到期高峰，其中信用债占比47%，海外债占比53%。对房企来说，海外债危机最为严峻。这个时候，有些房企都自顾不暇了，与其忙着请律师发律师函、请董事会回复证交所的关注函/监管函，让董秘发关于各路媒体不实报道的澄清公告，还不如请法师或者大师，求支"上上签”。

去庙里求签，抽了个凶，于是扔掉又抽了一次，大吉

（网图，侵删）

说句公道话，我们后浪小组最早加入的其中一位成员，剑士伍一刀，也是我皮瓜的发小死党，他昨天的文章《粪坑捡豆子：房地产进入“黑铁时代”给A股的启示录》有一段话，我是挺认同的：

在我看来，绝大多数地产股在A股从来都是充当“吸血鬼”角色。地产股暴雷，那是真的暴雷。

别看着在黄金时期，地产股的股息率普遍很高（大多在4.8%以上），业绩又好，市盈率又低，根据中信建投证券研究报告，在统计的128家房地产开发企业中，分红公司的数量由2013年的84家提升至2017年的92家，占比由66%提升至72%；若考虑当年盈利公司的分红情况，分红公司数占当年盈利公司家数的比重由69%（2013年）提升至78%（2017年）。此外，分红率高于30%的公司数近年来占比稳定在40%左右。据吾股大数据统计，累积分红总额最多的三家房企是：$万科A(000002.SZ)$ 794.7亿（上市31年，分红29次）、$保利发展(600048.SH)$ 457.6亿（上市16年，分红15次）和$招商蛇口(001979.SZ)$ 283.9亿（上市7年，几乎年年分红）。

"白银时代"2019年上市房企股息率TOP50

（来源：乐居财经）

A 股上市房企分红的公司数量逐年提升，分红率近年也在持续提高，但与此同时，也不乏“铁公鸡”。 有的企业确实是因为亏损而不分红，但更多顶着大房企的名号盈利仍不分红，当然很多房企即使有充足的利润，还是铁板钉钉的“铁公鸡”，怎么也不舍得分红。

据吾股大数据统计，有29家上市房企长达15年（含）以上未分红，这其中还包括$*ST中房(600890.SH)$ （15年未分红）、$华联控股(000036.SZ)$ （19年未分红）、$广宇发展(000537.SZ)$ （17年未分红）这样的国有企业。无独有偶，$*ST绿景(000502.SZ)$ 、$*ST松江(600225.SH)$ 这两家上市房企自上市后仅有1年进行过现金分红，$海德股份(000567.SZ)$ 上市28年，分红3次；$皇庭国际(000056.SZ)$ 上市26年，分红3次。$上海临港(600848.SH)$ 1994年上市，只分红过5次，有23年未分红，而且有4次是2017年之后才分红的，据统计，$上海临港(600848.SH)$ 房产业务利润在2017年就已经有9亿规模了。

2021年房地产行业更是受三道红线、信贷收紧、集中供地等政策影响大受打击，这从根本上已经重构了行业的底层发展逻辑，"去杠杆、抓回款"几乎成为了2021年所有房企活下去的关键词。正如万科董事长在万科集团主题为“敢拼就会赢”2022年会上的总结发言所说的：地产行业已从“白金时代”进入“黑铁时代”。缩表出清对于万科来说，就是一场生死之战。

拍脑袋预测，除去一些诸如万科、保利、蛇口招商等优质龙头地产股今年赚了钱，可能还会在A股给股东慷慨分红，其他大多还是恢复"铁公鸡"本质，一毛不拔。正所谓，"取之于（股）民易，用之于（股）民难"，这对股民来说就是百害无一利。

在我看来，A股“全面注册制时代”来临之际，资本市场将从原来的“零和游戏”的博弈赌场蜕变为中国特色“正和游戏”的生态玩法。再等等吧，春江水暖鸭先知，A股反抽房（企）出血。全面注册制时代到来，我们先拿房企开刀，来一出杀鸡儆猴的马戏，让资金回笼到A股“蓄水池”里面。这一点我和小伙伴一刀的看法是相似的。A股行情否极泰来之日的到来，姑且还需天时、地利、人和。

正如"大道无形我有型"的段神所言：“能从自己的错误里吸取教训就已经很了不起了，能从别人的错误里吸取教训的那都是天才"。"孤独有时候确实价值连城"。当然，"对那些说股市是赌场的人来说，那就是赌场。”

《雪球特别版：段永平投资问题录（商业逻辑篇）》读后感

（来源：微信读书）

这是一刀他在那个泛金融圈某知名社区的发帖，我也借机给公众号的客官们分享解释一下。段神这书也是我推荐给一刀这小子的，没想到一刀他那么快就上道了哦哈哈哈。

《周易》有云：君子藏器于身，待时而动。

剑士伍一刀曰：粪坑捡豆子，洗干净慢慢吃。

又浪又爱玩的皮瓜曰：别废话，直接作“股诗”一首，共勉之。

大家好，我是皮瓜，又浪又爱玩的皮瓜。各位客官后浪，有缘再见！这篇阅读量比一刀的文章多，就再次相见哦！

再次欢迎大家对我们后浪小组的关注-评论-转发-吃瓜-收藏-点赞 六连666~~~

奔涌吧，后浪~

（全文完）

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审稿组长：后浪大叔

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