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经常开车的老司机都知道，直道超车靠油门，弯道超车要点刹（虽然经常说弯道严禁超车）。

特别是弯道的时候，油门已经给足，直接踩死，很容易单边制动直接翻车，而如果一点不踩，油门太猛情况下，弯道加惯性，车辆后侧被甩撞的概率特别高。

所以弯道超车，车速过快，遇到紧急情况，特别考验老司机的点刹技巧和方向盘感。

现在就是考验老司机泰禾点刹技术的时候了。

上周五晚间银保监会下发了2019年第23号文件，文件主题是“巩固治乱象成果，促进合规建设”，关于房地产的文字出现十次，重点部分出现在针对信托领域的监管要求中。

也许是觉得监管内容老生常谈，卖方老司机们貌似没有几个点评的，倒是朋友圈信托的老司机们做了吐槽。

二毛说，不知道为什么，一看到这个文件，立马就联想到泰禾。

这家以高杠杆、高成本融资著名的企业，总是出现在各类点评房企的负面新闻中。

作为典型闽系房企的代表，泰禾跟融信、正荣、旭辉、禹州、正荣等靠普通商品房冲规模搞排名的企业不同，泰禾选择了周转最慢的别墅系来冲规模。

不过这么多年，泰禾并不在自己的年报上公布准确的销售数据，而只是通过一些排行榜或者黄老板的信口雌黄来暗示自己的实力。

在泰禾公布的2018年融资数据中，1375亿的有息负债中，银行贷款占比仅18%，融资成本7.64%，公司债占比21%，融资成本7.36%，而非标融资占比则达到61%，融资成本9.17%。

可是我听信托的老司机说，真实的远比这个数据高。

周五晚间的时候，泰禾一口气公布了三笔资产转让计划，公司向世茂转让位于增城、佛山和苏州的项目公司股权，外加项目公司股东借款，三笔交易合计总额约为11亿。

如果再往前翻，2019年以来公司四次向世茂转让位于杭州、福州、厦门的项目公司股权，累计交易金额37.47亿，如果加上周五那三笔，累计交易净额已经接近50亿。

继融创之后，世茂荣升中国房企好老乡。

许老板2018年春晚无偿献宝之后，这家房企在信用债老司机内部系统中，迅速提升一个信用等级。3月15日世茂三年期的公司债票面利率仅4.64%，这个利率会让黄老板，还有许教授以及李博士羡慕死。

话扯远了，还是回到泰禾。

除了刚才提及的不断的变卖项目公司股权，泰禾在19年初还进行了大张旗鼓的春季抢收计划，近170亿的销售商品收到的现金，几乎是18年同期的2倍，同期泰禾也实现了近120亿的经营性现金净流入，这个数据是18年全年经营现金净流入的总和。

换言之，泰禾在加大去化，回笼资金，同时放缓拿地，降低开支。

如果再往下看泰禾的筹资现金流，就能够明白泰禾为何如此大力度的去化、卖项目回笼资金里，债务到期压力山大，以及年初被评级公司观察，当前断臂求生，可以说是不得已而为之。

从18年第二季度开始，泰禾的筹资现金流已经出现了连续四个季度的净流出，对于房企而言，资金就是维系生命的血液，如果造血能力萎缩，其后果简直不堪设想。

泰禾是不幸的，这种不幸缘于自己的高杠杆，缘于激进扩张，但泰禾又是幸运的，手中有地，地段还不错，还有机构愿意接手。

经历去年四季度和今年一季度的资产抛售、项目去化后，泰禾经营现金流两个季度累计净流入256亿，不仅对冲了筹资现金的净流出，而且遏制住在手现金的下滑趋势，一定程度上可以说，泰禾的瘦身强体效果很是明显。

所以出现一个传言，有机构去找泰禾，愿意二级承接泰禾债券，条件是泰禾以项目做抵押担保，但由于要价太高，被黄老板拒绝了。

上周四，泰禾的中票以80元净价成交多笔，能赚这钱的都不是一般人。

5月25日泰禾有一笔30亿的债券行权，之前曾召开持有人会议延长登记期，但不知为何后来泰禾选择维持该笔债券后两年的票面6%（当时到期估值11%），最终30亿的投资人全部选择了回售。这只债在年初最低到过76元的净价。

有世茂近50亿的交易，这笔30亿兑付基本没有悬念。

以前我们说没有城投兄弟们卖地解决不了的债务，不行就卖两块，现在我们也可以说，也没有房企老板们卖项目解决不了的债务，不行就卖十个，前提是得是好项目。

不过泰禾依旧需要跟时间赛跑。

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