---sven_shi

房地产市场变化很有意思。到了2025年还在相信市场有所谓的“刚性需求”的，真心实意需要检讨下自己。我给大家仔细讲讲这里面的制度设计。刚有网友讲到他家在上海的小区原先属于学区，因为政策变化跌掉了40%。对于高点入场的普通人家来讲，这个跌幅基本就是一辈子积蓄没有了。类似情况也是之前有报导的。简单说就是同一个老的学区房小区，前脚房子还1000万成交，后脚就只剩下600万了。

接着就是网友给我留言，讲“刚需”。他是真的相信买学区房只是为了孩子读书，只要一家人稳定在那里，房价怎么变都没关系的。这也是舆论希望大家那么相信的。

而现实是我国的房地产制度太特殊了，所以很容易让人把破产的短痛变成终身性的长痛。

我们就假设这类学区房，根据之前政策，是首付300万，贷款700万总价1000万购买。在正常情况下，房价跌到600万，第一要做的事情是什么？

是银行应该依合同要求购房者补充抵押物。也就是说价值600万的房子，是不可以向银行贷款700万的。房价一跌，这些已经掏空积蓄的人，一旦拿不出补款，房子就应该被银行收回法拍。这也是之前其他国家遇到房价下跌，大规模破产的原因。

那么为什么我国没有发生呢？

除去政策调控之外，核心原因有两个。首先是法拍房太多，房子拍不掉；其次是我国的房贷是个人无限连带责任的。也就是说这700万的房贷，其实是扣在借款买房人头上的。我国的制度对银行很有利。遇到房价下跌，个人不是不想逃，而是逃不掉。

我讲得再难听一点，就说大家最关注的结婚买房。你女儿现在面对的对象就是这样一个，首付300万，贷款700万买了学区房的单身男人。房价1000万的时候，他是好对象，有房子稳定又靠谱。房价600万的时候呢？他就是破产者。只有一套600万的房子还背了700万的债，你让女儿嫁他，是陪他还一辈子债吗？

话讲到这个程度很刻薄，但是道理大家都能听懂。

那现在遇到的问题是什么？

不是不想跑，是跑不掉。我国六个钱包买房的家庭太多了。六个钱包，就是双方父母所有的积蓄都在房子里面。所以只能继续撑着，没办法止损。房价600万，房贷700万，就是要借100万才能把自己住的房子卖掉，大家都只能死撑。

还有最关键的一点，是我国婚姻立法的时候就没设计房价下跌怎么分担损失。

原因很简单，婚姻法和房地产是两块不同的业务，高度绑定，但是婚姻法的立法者是不太懂房地产的。所以2011年立法的时候，没设计房价下跌夫妻要怎么分担损失。结果就导致离婚很难分清楚钱。

简单说，比如一个男的婚前首付300万，贷款700万买了套1000万的房子。结婚后，房价上涨怎么分利润是很清晰的。但是房价下跌，比如最后断贷了，房子法拍了500万，男方还欠银行200万。这个负债怎么区分，目前是没有法定说法的。因为开始时立法没设计，现在也没人敢给出答案。

道理也很简单，就是怕大家不敢结婚买房。男方想说买房涨了要和配偶分，跌了要是全他承担，他肯定不愿意买婚房；女方想的就是买房这决定又不是她做的，男方婚前买房婚内亏了，凭什么她要分担。

所以现在这笔帐就算不清楚了，也没人敢去把账算清楚。只能期待大家把房价下跌的短痛变成长痛，好好一起坚持给银行还贷款。

不是没问题，是没解决问题的办法，只能和大家说，遇到了，就是遇到了