引言：担保公告后的高调涨停引发热议

今天要聊的个股是荣安地产（000517.SZ，以下简称公司），2020年11月28日，公司两则对外提供财务资助、对外担保的公告，内容是一笔8.5亿元的对外担保及13.25亿元的财务资助公告，引发业内关注。

截至目前，公司总计155.75亿的担保总额，占最近一期经审计净资产（67亿）的232.29%；还有计39.85亿元的财务资助，占最近一期经审计净资产（67亿）的59.42%。

2019年被公司提供担保或财务资助的公司多处于亏损中，而截至2020年第三季度，公司负债总额已达到514.59亿，资产负债率87.54%，比上一年度83.13%高了4.4个百分点。

较之2011年前的77%有较大幅度的提升，已远高于行业中位数75%的负债平均水平。

而公司仅有73亿元的净资产。按常规说法，公司财务风险在已上市的房地产企业中应当是很高的。

一时之间，各种声音顿起，有人评论说，公司这种打肿脸在充胖子、高负债、借钱还债的情况下，竟然还对外提供2倍自身净资产、拿一大半身家对外财务资助。

市场普遍认为：无利不起早、事出反常必有妖。

更令人瞠目的是：2020年11月30日星期一，公司股票竟然在开盘20分钟内，即9:48:30秒涨停，并一直持续到收盘，封板时长3小时41分6秒，最高封单量8334.41万股。

一、董事长25年的“地产航母”梦

公司创始人王久芳，于1963年生，浙江象山人。19岁时曾在浙江省一村镇担任小学教师。在父亲的鼓励下辞去教职，宁波学习土木工程，并在1990年走上创业并在1990年开始创业。

在房地产行业1995年的低潮之际，王久芳成立“人民房产公司”，在宁波开发第一个住宅项目“欢乐家园”，可以说自此一战成名，并逐渐发展成宁波房地产开发的主力军。

2003年，公司在江苏常熟开发的高端住宅“尚湖中央花园”开售，才算正式开始异地开发，声名日著，王久芳也逐渐走向象山富豪一族。2009年，公司进入资本市场，成为宁波第一家上市公司。

火车跑得快还靠车头带。公司已走过25年发展历程。时间虽长，但董事长性格保守，公司规模增长缓慢。王久芳的“地产航母”梦一直没能实现。

公司实控人王久芳  来源：公司官网

（一）公司发展理念

有着二十多年的房地产开发管理经验的董事长王久芳，可以说市场意识敏锐并超前，在关键时期能做出有利于公司持续性发展战略决策。

董事长认为：“未来二十年，我们仍然看好房地产的发展，找不到比房地产更好的行业，荣安不需要转型。”

荣安是专业房地产开发企业，有与生俱来的工匠精神，一定要坚持做民生地产，保持行业定力不动摇。

“土地拿对了，事半功倍；土地拿错了，前功尽弃”，要在宁波几乎覆盖所有的区域，虽然在全国跟头部企业比有很大的差距，但是在宁波，要控盘。

一定也要保持战略定力不动摇，坚持三不做，“管不住的不做、不熟悉的不做、虚拟的不做”。

坚持做中国房地产工匠精神的践行者、传播者、引领者，被誉为“住宅专家、豪宅巨匠”，荣安府、荣安观江园获住建部颁发的广厦奖。

（二）做事果断、不留隐患

王久芳虽然曾以119亿元（17亿美元）的身价多次上榜福布斯中国富豪榜，60年代的人都很节俭，据说其出差只坐经济舱，很节俭。对儿子、公司员工也这样要求，但公司员工待遇并不低。

2019年，公司支付给职工以及为职工支付的现金人均15.47万元，销售人员人均年薪28.26万元，为避免被平均，这里再次除去董监和高级管理人员报酬650.4万元。

果断确定接班人。王久芳的成就离不开父亲的大力支持和鼓励，但在帮助子女发展事业这件事上，他似乎又和父亲有着不同的处理方式。

2019年6月，公司公告称，第二大股东王怡心将其于2015年被荣安集团转让23.56%的公司全部持股转让给实际控制人王久芳。

来源：公司2019年财报

王怡心是王久芳的二儿子，拿走20.4亿，从此与公司再无关系，一山不容二虎，除非一公一母；两个儿子同样股份的情况下，当时的接班人确实暧昧不明。虽然有长子继承制的传统，次子却可以找机会“玄武门宫变”，远离皇城后便没有这样的机会了。

来源：公司2018年财报

这时候的王怡心的心情，可以拿《大话西游》中的经典台词来说，便是人们失去自己拥有的东西的痛苦远大于得到这件东西时所拥有的快感。

虽然公告显示，这次转让系“王久芳家族对上市公司持股结构作出的调整”,此举主要目的是为避免接班人之间发生内战。

来源：大摩财经《荣安地产解决接班人：王久芳20亿收回次子股权》

大儿子王丛玮在公司上市时，已持股荣安集团50%股权，并进入荣安集团负责对外投资等工作。2014年至今，任公司董事及总经理，看似要成为接班人。

霸道总裁、性格强势。董事会秘书胡约翰反对财务总监候选人而被王久芳开掉。胡约翰，1972年生，自2005年6月开始就在公司担任董秘，直到2017年6月与王久芳“唱反调”之后，被迫离职。

随后把秘书邓华堂委任为证券代表、董秘，主要做证代信批工作。但因没有相关经验，2018年，在发布《关于对台州市中梁宇置业有限公司提供担保的公告》《第十届监事会第四次临时会议决议公告》两份信批文件中出现多处错误。

来源：公司2019年财报

据报导，有多位前员工表示，王久芳掌控欲很强、性格强势，决策果断，有很强的执行力。

二、增加土地储备、严控资本成本

在当前“房住不炒”“稳地价、稳房价、稳预期”的房地产调控目标下，公司严格控制拿地成本，适度增加土地储备，注重打造高品质产品，以实现规模与利润的平衡增长。

（一）增加土地储备，按计划说到做到

公司扩张版图投资的重点依然集中在浙江区域，其中以宁波最为积极。

财报显示：2020半年报，公司上半年，新增土地11宗，计容建筑面积118.27万平方米，土地总价款146.15亿元，权益对价126.59亿元。

离2020年计划，新增超过120亿元金额的权益土地储备，已超额完成。

在当前房住不炒、房产税加征等宏观调控背景下，公司加快开发速度。

公司规定对新入手的土地，1个月内完成产品定位，3个月内进行规划审批，7个月开放样板房，8个月开盘预售，最短时间内转化为可售货值，支撑规模进一步增长。

2019年公司新增土地16宗，计容建筑面积135.5万平方米，土地总价款158.18亿元，权益对价112.47亿元，2018、2017年公司通过合作、公开市场竞拍等方式分别新增20、15块土地，权益建筑面积新增分别近88、100万平方米。

从2020年上半年获取的地块的区位与出让条件来看，无论是宁波、温州、台州、杭州还是嘉兴，都位于城市的核心发展板块，稀有区段以及部分地块的不限价政策，均为项目日后的去化及溢价打好了基础。

由于产业经济好、购买力强，使得人口吸引力较强、购房需求支撑性佳，宁波的拿地机会更加值得重点关注。通过积极拿地，荣安地产可以较大程度补充其在大本营的土地储备。

（二）加大销售力度，加快资金回流

2019年，中国经济发展坚持“稳中求进”总基调，在中央“房住不炒”的总体思想和“稳地价、稳房价、稳预期”的房地产调控目标下，房地产市场基本保持稳定。

在房价基本稳定的大环境下，公司加大了销售、回款力度。2020年，荣安地产坚持快速开工、快速开盘、快速回笼资金的开发策略，确保了充足的现金流，增强了抗风险能力。

来源：公司2020年上半年报

住宅销售签约与营业利润。公司在建项目快速转入销售，销售金额持续抬升，资金池加速回流，为拿地提供充足资金弹药；

公司所开发住宅产品主要面向改善型客户，坚持做精做专房地产主业，销售规模取得了较快增长。

2020年6月，宁波新建住宅平均价格环比涨幅1.33%，超越上海等城市，其涨幅居全国之首。

公司2020年计划，实现住宅销售签约收入约260亿元，较2018年实际完成增长29%；销售回款210亿元，较2018年实际完成增长23%。

2019年，实现住宅签约收入201亿元（权益金额），较去年同期增长51%；住宅销售回款170亿元（权益金额），较去年同期增长37%，营业收入约为66.63亿元，营业利润18.89亿元。

2018年，住宅权益销售签约收入约133亿元，较去年同比增长了150.94%；权益销售回款约124.4亿元，较去年同比增长了139.23%，实现营业收入39.68亿元，营业利润7.11亿元。

（三）财务风险：严控资本成本

财务层面分析包含两个要素：财务风险可控和资本成本最低。

公司2019年度，公司负债共计333亿，财务费用仅为1.3亿元。

2020度第三季度，流动负债共计442亿。其中预收款项调整至合同负债（预售房产，收钱但是没交房）263亿元、其他流动负债27亿元，还有应付账款86亿元，这些均为无息负债。

有息负债主要是长期借款63亿元，应付债券7亿元。

公司2020年第三季度与2019年相比，新增负债182亿，其中新增预收款项计入合同负债76亿、其他流动负债27亿、62亿为占用上游客户应付款为无息。

新增有息长期借款18亿、7亿应付债券，资本成本很低，相比之下，资金成本不会增加太多。

进一步分析其短期偿债能力，其账面流动资产余额为556亿元，而流动负债则为442亿元，流动比率为1.26，短期支付风险可控。

下表是2019、2018年的财报数据：

来源：公司2019年财报

注：本期息税折旧摊销前利润较上期增加162.77%,本期利息保障倍数较上期增加32.66%,主要原因为本期交付楼盘较多，收入结转较多，致使利润总额上升。

本期现金利息保障倍数较上期增加132.89%,主要原因为本期开盘项目较多，预收款增加致使经营性现金流量金额较上年增加。

对，还有55.84亿未分配利润，就是已经在公司账上、没有分配的利润。

这些财报数据，从表面上看，是不是很是完美……

（四）财务风险：资产负债率与净负债率

财务风险。公司财务风险的衡量另一个主要指标是看负债率。负债率越高财务风险越大、资本成本越低。通常情况下，公司负债的比重越大，就意味着它使用了越多便宜的资本。

净资产负债率是负债总额对净资产总额的比例。公司2020年第三季度的资产负债率从2017年的67.9%增至87.54%，远超65%的行业平均水平，也远超业内普遍共识的80%资产负债率安全线。

公司并没有逾越，监管部门出台的新规，控制房地产企业有息债务的增长，所设置“三道红线”：剔除预收款后的资产负债率＞70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1.0倍。

由图可知，自2015年以来，公司剔除预收款后的资产负债率一直保持在40%以下，2020年第三季度才达到42.74%，现金短债比2019年为24.5%，这两项离红线都远着哩。

这个财务指标成为市场热议的焦点，颇有争议的是，公司用另一指标，净负债率来衡量财务风险。

净负债比率是指企业的有息负债减去货币资金后对所有者权益的比例。净负债比率与资产负债率二者不论是分子还是分母方面都迥然不同。

来源：公司官网

公司官网显示：根据2019年的财报，公司净负债率是28%（红线为100%），行业平均水平为76%，同规模企业中位数是85%。这说明对外部资金的依赖度较低。

公司快速销售和回款策略，用“现金/总资产”这一指标来计算，2019年度95家上市房企的平均值为12.5%。公司以17.5%的优异表现，成为现金/总资产排名最高的20家上市房企之一。

综上，可以认为公司整体偿债能力较强，融资成本较低。

三、规则下玩“转移负债”的融资游戏

在多年的发展过程中，公司培育并形成了一个知识结构和专业结构合理、实战经验丰富、具备战略发展眼光的管理团队。

董事长在2020年新年致辞中说“荣安始终把财务稳健、现金流安全放在企业经营的首位，严控投资风险，不冒进，不激进”。公司总经理及其它高管，或是营销、或是工程建设、或投融资、或财务管理等方面的专家能手，在房地产行业具有较高的理论水平及丰富的实践经验。

（一）巨额担保、提供财务资助给子公司

先看引发争议的是2020年11月28日的几则公告：

公司拟为奉化浙加房开提供不超过8.5亿元担保。担保条件包括但不限于公司所持子公司股权质押、土地使用权或在建工程抵押等。

其中公司及控股子公司对合并报表外单位提供的担保总余额为人民币27.75亿元，占公司最近一期经审计净资产的41.38%。

公司及控股子公司（不包括本次对外提供的财务资助）累计对外提供的财务资助余额为26.6亿元，占最近一期经审计净资产的39.74%。

公司拟按实际权益比例向“奉化浙加房开”提供总额不超过13.25亿元人民币的财务资助。

截止2020年11月28日，公司及控股子公司对外担保总余额为人民币155.75亿元，占公司最近一期经审计净资产的232.29%。公司对外提供的财务资助共计39.85亿元，占最近一期经审计净资产的59.42%。

注：按深交所《信息披露业务备忘录第36号——对外提供财务资助》规定中所称“提供财务资助”，是指上市公司在主营业务范围外以货币资金、实物资产、无形资产等方式向外部主体（包括非全资子公司、参股公司在内）提供资助的行为，包括但不限于：

（一）借款或委托贷款；（二）承担费用；（三）无偿提供资产使用权；

由这些信息推算：1.公司最近一期经审计净资产为67亿；2.公司担保金额已经是其净资产的2.32倍；3.受财务资助公司在经营时可以用公司40亿元现金或无偿使用40亿以内资产。

来源：界面新闻《高杠杆、低能效经营下的荣安地产，真能配上26%的ROE？》

市场普遍担忧：公司2019年先后为5家关联公司提供担保，2019年1-8月实现盈利的有2家，亏损3家，其中1家为2019年新成立的公司。

而在2019年提供财务资助7家公司中仅1家盈利6家亏损，亏损企业中有4家也是2019年新成立的，其中宁波新城亿盛亏损1817.81万元，杭州滨哲亏损9.41万元。

对公司来说，这些亏损对于动辄几十亿的银行贷款来说，无足轻重。

公司对外担保并提供财务资助，可能通过关联公司出表转移负债，通过这种方式将债务转移给子公司，并将子公司踢出报表，形成表外负债。

市场普遍认为：公司提供担保的关联企业中，多为亏损，要谨防资金链断裂的风险。

（二）稳健经营是荣安人不变的基因

在这种大环境下，正如董事长王久芳在2020年新年致辞中说：“稳健经营是荣安人不变的基因”。

国家高度重视防范房地产领域相关金融风险，房地产行业资金监管从严，有效降低了房地产行业负债水平及相关金融风险。

拓宽融资渠道：保证经营现金流。财报显示，2020年上半年，公司实现全口径签约销售额122.43亿元，权益签约销售额77.81亿元。

而前三季度实现销售并收回房款后计入营业收入仅40.6亿元，同比增长60.8%；归母净利润7.3亿元，同比增长12.01%。

公司2019年度实现税后净利润18.89亿元，而经营活动现金净流入仅为4.68亿元，远低于同期净利润。但是，公司投资活动产生9亿，筹资活动产生38亿元的现金净流入，这两项现金净流入保证了公司的现金周转。

通过筹资获得的现金流净额较2018年同比增长24%，较2017年增长近4倍。

2020年第三季度，靠卖房获得的经营现金流净额为负28.61亿，其净利润为7.28亿，没有现金流支持的赢利，对其他企业来说为纸面宝贵，对公司来说，其预售取得那么多预售款，经营现金流并不重要。

公司2019年借款78亿还款39亿，2020年第三季度借款74亿还款55亿，相比报表中的负债来说，很少的啦。

公司主营收入占比较低，融资借款应算是账面现金增长的一个来源，借新还旧、好借好还，再借不难。

（三）债券利率与缺钱程度成正比

市场认为，公司是否差钱，要参考发行债券的利率。

2020年1月15日，荣安地产发布公告，称公司所发行的2亿元规模的公司债，期限5年，其票面利率为8%，超6%的行业平均融资水平。

公司债 2亿规模，只有下属子公司宁波荣安认购5000万。从发行结果来看，或许确实存在严重问题，资本市场面对如引高的利率，依然用脚投票。

再看公司质押情况：

来源：公司2020Q3年财报

由上表可知：荣安集团所持有公司股份中76.39%被质押或冻结，董事长王久芳所持无限售条件股份中有20.63%被质押或冻结。

2019年全年，公司共发布11份股权质押、9份解除质押的公告，为了融资，不断借新还旧呗。

（四）公司董事半年内注册5公司或为合作开发、融资渠道创新

公司认为：通过合作开发，房企可以用相对较少的资金撬动更高的销售业绩和利润规模，合作开发也有助于房企高效获取土地、分散风险、在项目开发中优势互补。

纵观公司2020年至今所有拿地的项目，合作项目占比近30%，通过项目层级的合作，在实现项目规模快速提升的同时，亦获得更为可观的投资收益，确保企业拥有充足的现金流，提升抵御风险的能力。

来源：公司官网

市场认为：担保本身就存在较大风险，若关联公司经营不善，无法偿还的欠款会由担保公司负担，而新成立的公司经营风险一般更大。

再看被担保或被财务资助的公司情况。

如2020年11月30日，公司发布公告为奉化浙加房开提供不超过8.5亿元担保，而该公司刚成立3个多月。

2020年11月26日，公司发布公告为拟为宁波康发置业、宁波荣信置业、宁波荣新置业提供18.79亿元借款担保。

而宁波康发置业有限公司为注册登记时间2020年10月23日，离发布担保公告时间刚满1个月。宁波荣信置业有限公司注册登记2020年8月31日，不满3个月。

宁波荣新置业有限公司注册登记时间为2020年8月19日，刚满3个月。

10月28日，荣安地产发布公告称，公司控股子公司宁波岳林荣安置业拟向金融机构申请总额不超过8.5亿元人民币的项目开发贷款。该公司2020年7月6日注册登记。

6月28日，荣安地产发布公告称，为宁波荣美置业5.3亿元融资提供担保。而宁波荣美置业有限公司注册登记时间2020年5月13日，刚满6个月。

以上公司法人均为徐小峰，逗人玩儿吧，因本人天眼查到期待续，这里算是不完全统计，一个人6个月内注册5公司，均为置业公司，业务相近，注册地址不同，不得不让人怀疑。

担保存在风险较大，若经营不善，无法偿还的欠款均会由担保公司负担，而新成立的公司经营风险一般更大。

再看徐小峰，根据公司2020年7月3日发布的第三次临时股东大会决议公告，会议选举徐小峰为公司董事会职工代表董事。

1986年12月生。现任荣安地产股份有限公司宁波城市公司总经理。曾任荣安地产股份有限公司宁波城市公司常务副总经理等职。

看到这里，明白了吗，一个年仅34岁的公司经理，6个月注册5公司，注册资金共计19.5亿，获得32.59亿借款担保。这种为新设公司担保继续扩大经营行为，通过不断借新账还旧账，降低一点杆杠率，在一定程度上起到转移负债，粉饰业绩的作用。

2019年度，纳入合并财务报表范围的主体包括本公司及受本公司控制的103家子公司。

注册新公司，或许是公司的一种新的融资策略，借合作开发之名，行担保继续融资之实，这就是术业有专攻，高手出招普通人看不懂纯属正常。

四、公司的经营与管理

现在穿透公司财报，通过公司的盈收、运营、风险以及理论估值，来了解财报背后的经营状况。

（一）公司利润来源及销售

公司2019年净利润的构成和来历。在税前利润21.38亿元中，所得税3.81亿元，实际所得税率17.84%。

在税前利润中，源自银行存款69.97亿元的利息收入约1亿元，源自权益法核算的长期股权的投资收益2.46亿元，对联营企业和合营企业的投资收益2.38亿元。

主要是源自企交易性金融资产等产生的公允许价值变动损益与处置所得1.06亿元，其他还有税费奖励、财政扶持1087万元。

也就是说，在18.72亿元利润总额中，有大约4.9亿元的利润源自非主营业务。主营业务利润占税前总利润的77.2%。其中，公司期末账面货币资金69.97亿元与其他非流动资产14.42亿元，占期末总资产的17.49%。

销售及其构成。公司主营业务为房地产开发与销售。

公司半年报显示，2020年二季度以来,全国房地产销售形势逐步回稳,公司在适度增加土地储备的同时,抓住有利的市场销售形势,加速推盘,加大销售力度,快速去化,加快资金回流。

上半年主要销售情况如图所示，房屋销售29.49亿元，占营收比为90.75%，建筑施工2.31亿，占营收比为7.12%，分别比上年同期同比增长64.1%、18.79%，其他如物业等，因占营收比较少，不再详述。

从销售地域来看，宁波地区销售8亿元，占整体销售的24.61%%，其他地区共计24.50亿，约75.39%的销售，扎根宁波、深耕长三角、面向全国进行战略布局。

来源：公司官网

公司官网显示：2019年度，公司销售收入66.63亿元，归属母公司净利润18.89亿元，销售净利润率26.36%，行业平均水平（以200强上市房企为基数）是15%，高出11个百分点；毛利率达到42%，行业平均水平是35%，高出7个百分点。

再看公司2018年度的销售收入是39.68亿元，而净利润是6.08亿元。

（二）公司成长性：销售及其增长

根据国家统计局数据，2020年1—6月份，受疫情影响，全国房地产开发住宅投资46350亿元，增长2.6%，住宅销售额下降2.8%。截止6月份，房地产开发景气指数为99.85，处于适度景气水平。

公司2020年第三季度，营业收入同比增长率67.92%，净利润增长率同比12.01%，再看2019年度营业收入增长率67.92%，净利润增长率更是达到惊人的210.42%，远高于行业平均水平，与2018年下降6.95%的增长率相比，简直是天壤之别。

再看复合增长率。
纵观2011-2019年间，公司销售及归母净利润CAGR分别为10.62%、18.67%，保持了较快增长速度。

公司营业收入规模从16.27亿元，增长到2019年的66.63亿元，净利润从4.05亿增长到18.89亿元。

从市值风云“吾股大数据”中的排名由第1834名快速升到943名。

（来源：市值风云“吾股大数据”截图）

毛利率代表公司产品的差异性和市场竞争力。2020年上半年，公司房屋销售毛利率38.80%，建筑施工为6.75%。

再看2019年度的综合销售毛利率41.61%，远高低于前两年（24.87、34.15%）的水平，销售净利率为26.36%，期间费用率为10.33%，从而保证了销售利润。

（来源：市值风云“吾股大数据”截图）

由上图可见，公司自2017年以后，净利润已开始高于行业平均水平（中位数11.5%），这似乎表明公司盈利能力已经走出2014-2017年的弱势，开始增强。

另外，公司2020年度开始重视研发，三季报显示，研发费用第一次开始投入5823.54万元，主要系对建筑工艺的研发投入。

（三）资产管理：资产周转率

总资产周转率。总资产是公司投入，销售是产出，投入产出比也就是公司的效率。

2019年度，公司总资产400亿元，总资产复合增长率为16.24%，而销售收入为66.63亿，复合增长率26.87%，差距很大，总资产周转率为0.17，与2018年基本持平。

从财务指标上看，公司看似资产利用效率很低。

正常情况下，资产规模的扩张导致资产利用效率下降在其他行业一定是坏事；但对公司来说，结论可能相反。因为土地及房屋的持续上涨却能够为公司带来额外的增值收益，但在房价呈下降趋势则恰恰相反。

（四）公司流动资产：存货

在公司2020年第三季度587亿元总资产中，公司流动资产在过去2011-2020Q3年保持了较大幅度的增长。

2020Q3年的流动资产总额556亿元，其中，存货为430亿元，占流动资产总额的77%，远高于2019年66%的水平。存货周转率为0.08次，也远低于上一年度0.18次的水平。

存货与公司货币资金增长最快，复合增长率CAGR分别为34.70%和17.95%，存货的增长和存货周转率的下降，说明公司土地储备丰富，公司未来增长可以说潜力巨大。

尤其是430亿的存货，一旦销售出去，天哪，对公司营收来说，那是多么大的一块蛋糕。

五、公司理论估值与股东回报

（一）股东回报

股东权益报酬率又称为净值报酬率/净资产收益率，指普通股投资者获得的投资报酬率。

公司2019年度股东回报率（ROE）28.17%，远大于上一年度12.81%的水平，也远高于房地产行业平均值13.23%。

（来源：交易师“荣安地产”截图）

受疫情影响的2020年前三季度，股东回报已经达到10.12%，相比之下，公司股东回报率自2015年始呈现出持续走高趋势。

截至2020年第三季度，公司的总资产、股东权益（剔除少数股东权益）分别为587.82亿、103.26亿。

2011年底时总资产、股东权益（剔除少数股东权益）分别为73.22亿、23.10亿，两组数据对比，公司总资产、股东权益分别增长5.69、3.17倍；而同期股价涨幅为74%。

股价在此期间的上涨，对比2011年上市以来的股价与总资产、股东权益增长，发现股价远低于二者的增长速度。

（二）相对估值法看理论估值

在投资过程中要始终牢记，如果要投资或者补仓，就一定要认真分析公司财报，经营状况及成长性良好，是持股信心增强的关键要素。

在对公司经营数据进行分析后，按惯例选择适合公司的相对估值法，推算出股价的理论值。

输入数据后，排除几个极端数据后，用未来市销率、未来市盈率折现法、市销率、市盈率、市净率估值法五种相对估值法，模板自动得出价格较为接近，公司股价合理范围理论值为5.5元每股，对应市值178亿元。

（三）分红

公司5年累计创造利润16.42亿，超过77.6%的上市公司。

（来源：市值风云“吾股大数据”截图）

公司上市27年分红10次，在分红方面累计分红7.4亿，股权募资仅29.4亿，2019年股息率3.53%，相当于大额存单利率。

结 语

曾为教师的的董事长王久芳，性格保守，决定了公司债务风险方面可控。

经对财报进行穿透式分析，在财务指标上如资产周转率、存货、资产负债率、净负债率等等，以及在所采用设立关联公司再提供巨额担保与财务资助等融资策略存在争议，但公司有自己的理解。

从公司住宅销售签约收入来看，公司在成长性方面大有潜力。

再结合股东回报、理论估值与分红情况，在没有突发如征收房产税等不可控外部因素的情况下，值得长期投资。

另外需要说明的是，本人坚守独立第三方研究，坚持“三不”原则，不持有被研究公司股票，不让屁股决定脑袋，不与被研究对象有任何形式的接触；文中所有资料均来自公司财报、官网、包括自媒体在内的公开报导。