房价到底怎么回事？

文/丁彦皓-可信财商

我读高一时，国家刚刚取消福利住房不久，我有个老师当时运气非常不好，没拿到最后一批福利房的资格，改为商品房，当时我们那个县城一套住房大致六万块钱。我记得很清楚，我从内心深处对我那位老师很惋惜，潜意识觉得错过了一个亿，命运很有可能因此而改写。但是，我当时根本没意识，后来的20年家庭居民的财富主要来自于杠杆之下的房地产，所在的城市越大，住房的杠杆效应越明显。

投机与基本价值是决定房价的两大因素，严格意义来讲，房地产市场的投机很难界定，其对房价的影响也呈现二元的特征。在政策规范措施完善的背景下，房子买入后立刻抛售的成本极高，所以，投机很难界定。购买住房虽然增加了需求，推高了房价，但是，如果将其推向租赁市场，而投资性住房有提供了供给。所以，打压住房投资不见得就一定能够抑制房价的上涨态势，反而甚至会降低社会整体的福利。但是，杠杆却是推高房价的直接因素，也是产生金融风险的直接因素，如果部分群体通过杠杆掌控大量的住房，不但社会整体福利的分配不均，而且还会出现爆发金融风险的可能性。所以，任何政府对房地产市场的高杠杆与金融风险都很警惕，持续呈规范的态势。

每个时代的财富来源都带有鲜明的时代特征，按照经济发展的基本规律来看，任何经济体在经济起飞之前必然是房价先行，这是定数。决定中国房价持续上涨的主要原因还是住房基本价值的持续提升。原因很多，诸如

1、人口大规模的城市化

1977年中国改革开放前夕的城市化率为17.55%，2018年中国的城市化率为59.58%，人口为13.95亿，40年间，约为8.31亿人重新建了一遍住宅。大量的人口涌入城市必然需要住房，已有城市居民也需要改善型住房，这就意味着在城市化的过程中，住房将会长期呈现供不应求的特征。

2、劳动密集型产业是工业现代化过程中的必然之路

劳动密集型产业在就业领域有两大特征，即收入的“普及化”与“均等化”，靠卖体力所决定的收入差距不会太大。所以，在劳动密集型主导的经济体中，大家都“有钱”，而住房是生活必需品，社会大众在劳动密集型产业中赚的钱在解决完温饱后必然会用于买房。

3、出口导向型的产业必然会引发M2投放量的剧增

劳动密集型产业通常与出口导向型的经济特征融为一体，出口导向型产业能够得以持续的前提是经常账户盈余。一般在经济起飞的初期，为了高效配置外汇资源与防范整体经济风险，最理性的选择是强制结售汇与对资本账户实施有限管制。这就意味着只要经常账户有外汇盈余，M2的投放量必然会增加，且以乘数效应放大，而房地产是最佳的货币载体，尤其房价呈现上升趋势，且社会整体对房价未来走势的预期更乐观时，货币更易流入房地产市场，导致房价的加速叠加上涨。

4、房价呈现上升趋势，且社会整体对房价未来走势的预期更乐观时，更易催生投机

按照传统思维，住房投机必然会增加需求，引起房地产的供需失衡，导致房价上涨。而房地产的不易流动、长期保质与基础设施对其价值的影响的现实决定意味着房价随着基本面上升的态势一旦形成，投资、基本需求与改善型需求会同时大规模的涌入，如果没有政府的强势介入，很难短期逆转，这也是为什么房地产是诱发全球很多金融根源的主要原因。

5、曾经的房价上涨导致的资产性收入会以乘数的形式加速房价的上涨

房地产市场最大的特征之一是一旦房价上涨的预期形成之后，在房地产上赚了钱的人会将其变现再增大杠杆率来继续投资，这不但会加剧财富分配的不均，而且还会通过杠杆的形式持续迭代，加速房价的上升，这是导致房价急速上涨的核心因素，也是为什么过去20年房地产是社会财富积聚的最主要途径。

6、房价更代表社会对未来收入的预期

在按揭贷款背景下，房价即代表曾经的财富聚集能力，也体现对未来收入的预期，而一旦房地产趋势形成之后，社会整体会对未来收入的预判会呈现非理性的乐观，超出自身实力的盲目举债，不但七个锅盖盖八个锅，而且还试图以未来房价上涨的预期来偿还购房成本，加速房价上升的态势。

7、周边基础设施建设会提升房地产的基本价值属性

一旦经济进入起飞阶段，基础社会必然会持续完善，而住房周边的基础设施建设能够直接提升住房的基本属性，从而导致价格的上涨。

中国未来的城市化率呈现大城市化与城市群的特征，而这一趋势还将继续，很有可能突破85%，只是城市化率的速度可能会有变化，但是，趋势绝对不会变。而随着主导产业附加值不在与持续萎缩的东北与西部省份的四五线城市与农村，不但社会整体的收入下降，而且人口大规模的净流出，这些区域的房地产泡沫已经破裂，供大于求。而对于省会城市、中心城市与一线城市及其周边附属城市而言，人口依然净流入。产业升级转型的可持续性也能够得到保证，社会整体收入呈现上升趋势，所以，决定房价的基本面依然向好。

决定房地产泡沫的核心因素是社会大众的收入能否稳健的覆盖按揭贷款，但是，社会大众的收入又受整体的经济走势、市场特征与产业红利来决定。当前中国社会的现实情况是经济依然在高速发展，然而市场特征与收入结构正在悄然转变，这是当前中国房地产市场最大的风险所在。即收入阶层随着市场特征的演变、产业转型升级的步伐而加快更替以及职场的既定运行逻辑被持续颠覆，一旦按揭贷款偿还者收入不稳定，资产无法短期变现，致使无法偿还按揭贷款，酿成金融风险隐患。因为偿还自住型住房的房贷者必然尚未实现财务自由，一旦出现收入不稳定，巨额按揭贷款将会给很多家庭造成沉重的负担，这是当前房地产市场所潜藏最大的风险，但是，规模较小，无法引起系统性金融危机。