转自庚白星君

中国房地产市场目前仍然处于下跌之中，大房企多数都资不抵债，破产了或者接近破产边缘，买房的人都背负了巨额的债务，房产的开发者和购房者似乎都没有得到好处，那么市值高达400万亿的房地产的钱究竟被谁赚走了？这是一个观察分析中国楼市必须弄清的基本问题。

实际上，从总体上看，开发商和买房人都没能从房地产市场赚到钱，真正从房产市场转到大钱的是地方政府和银行，市场80%以上的收益都归了它们。

国家金融与发展实验室2025年4月发布的《中国房地产金融风险分析报告》显示，截至2024年底，中国房地产开发企业总负债达到12.3万亿元，其中有息负债约7.6万亿元；居民个人住房贷款余额达到35.2万亿元，占GDP比重高达28.7%。居民的住房贷款实际上比35万亿更高，因为一些人还通过其他形式的贷款如消费贷、经营贷来买房。

中国房地产市场经过了长达二十余年的狂飙突进，房价涨了近10倍，到头来买房人和开发商欠下了近50万亿元债务，这些钱究竟去了哪里？谁是这场房地产盛宴的最终受益者？

根据中国房地产业的基本运作模式，据估算，在房地产销售价格中，土地成本约占40%-70%，建筑成本占20%-30%，税费占15%-20%，销售管理费用占5%-8%，开发商利润占8%-15%。

从房价的结构可以看出，在房价中，政府的卖地收入和税费占了房价的60%以上，拿去了房产市场价值的大头，房产的建筑成本和开发商的管理费和利润只占住房价值的小部分，简单地认为房产市场的钱主要被开发商老板赚了显然的错误的。

土地出让金（卖地收入）是房地产市场资金流向的第一大去向，是地方财政的重要收入来源，在1994年分税制改革后，成为地方政府预算外资金的核心组成部分，许多地方的卖地收入都超过了地方财政收入的50%，总体上约占地方财政收入的30%-40%，对地方经济发展起到关键作用。这也是各地政府千方百计保房价，禁止地产商大幅降价的原因。

财政部数据显示，2021年全国土地出让收入达到8.7万亿元的历史峰值，此后开始下滑，2024年降至5.16万亿元。2000年至2024年的25年间，全国土地出让金累计超过80万亿元。

卖地收入是地方政府最大的收入来源。土地出让金主要流向了三个方向：一是城市基础设施建设，如道路、桥梁、地铁等；二是公共服务设施，如学校、医院、公园等；三是政府机构运行经费。可以说，中国过去20多年的城市化进程在很大程度上是由房地产业支撑的

数据显示，中国城镇化率从2000年的36.2%提高到2024年的66.8%，城市建成区面积扩大了3.2倍，这些都与主要是靠地方政府的卖地收入来推动的。

这是中国特色，是中国政府特有的收入，因为中国是土地公有制，土地都在政府手里，而多数国家是土地私有制，多数土地是私人的，政府手中没有土地可以卖。

政府除了卖地收入之外，还通过税费从房地产市场得到一大笔固定收入。税费占了房价的15%-20%，是构成房价的第三大要素。

国家税务总局数据显示，2024年全国房地产相关税收达到2.1万亿元，占全国税收总额的9.7%。这些税费包括土地增值税、契税、印花税、增值税等多个税种，最终流入国家财政。

而目前我国房地产税收主要集中在开发和交易环节，持有环节税负基本没有，这也是房地产投资盛行的原因之一。

土地出让金是‌2023年土地出让金和房地产相关税费对地方财政的贡献比重超过40%，

建筑成本并不是影响中国房价的主要因素，约占房价的20%—30%。建筑成本主要包括材料成本、人工成本和机械使用费三部分。这些资金主要流向了建材企业、建筑工人和设备制造商。

中国建筑业协会的数据显示，2024年全国建筑业总产值达到31.5万亿元，其中约40%来自房地产建设。

具体来看，钢铁、水泥、玻璃等建材企业是建筑成本的主要受益者。中国建材工业协会数据显示，2000-2024年间，中国水泥产量累计超过500亿吨，钢材产量累计超过200亿吨，其中约40%以上于房地产建设。中国宝武、海螺水泥等建材巨头的崛起，与房地产热潮密不可分。

建筑工人也是建筑成本的重要流向。住建部数据显示，2024年全国建筑业从业人员达到5430万人，年均工资约为7.2万元，比2000年增长了近10倍。尽管建筑工人数量庞大，但建筑工人获得的收入占房价的比例仅为5%—8%。

人们会认为建房子好赚钱、利润高，其实开发商的利润只占房价的8%—15%，对房价的影响很小。

中国房地产业协会的统计显示，2010-2020年是开发商盈利的黄金十年，平均净利润率维持在15%以上，远高于其他行业。2020年后，随着市场调整和政策收紧，开发商利润率明显下滑，2024年行业平均净利润率降至5.7%。房地产开发利润主要流向了三类主体：一是开发企业的股东，包括创始人家族和机构投资者；二是开发企业的高管和员工；三是与开发商有关联的上下游企业。

根据福布斯富豪榜，2015-2020年间，中国富豪榜前100名中，房地产开发商占比一度高达35%，反映了行业的高利润特性。其实这主要是中国房企以私营去企业为主，房地产扩展快、规模大的这两个特点决定的。而房企一旦暴雷，这些房企富豪的财富泡沫就灰飞烟灭了。

许多人没有注意的是，银行等金融机构是出了政府之外，真正从房产市场获利的最大赢家。

银行是房地产市场最大的资金提供者，也是最大的受益者之一。通过向开发商提供开发贷款和向购房者提供按揭贷款，银行从中获取了巨额利差收入。与此同时，房产作为优质抵押物，也大大降低了银行的贷款风险。截至2024年底，全国房地产开发贷款余额为12.1万亿元，个人住房贷款余额为35.2万亿元。按照平均4.5%的贷款利率计算，仅2024年一年，银行从房地产相关贷款中获得的利息收入就超过2.1万亿元。

中国银行业协会的统计显示，房地产相关业务贡献了银行业约25%的利润。

以一套100万元的住房为例，如果购房者贷款70万元，30年期还款，总还款额约为120万元，其中50万元是利息收入。全国35万亿元的个人住房贷款，30年内将产生约25万亿元的利息收入，这些资金主要流向银行和其他金融机构。贷款买房的人实际上是在给银行打工赚钱。

除了上述房地产市场的主要获利者外，房地产市场还有一些隐性获利群体。

一是拥有多套住房的投资者。国家统计局2024年的抽样调查显示，全国城镇家庭中约有18.3%拥有两套及以上住房，这部分人在房价上涨期间获得了可观的资产增值。

二是与房地产相关的服务行业。房地产中介、物业管理、室内装修等行业从房地产交易和后续服务中获取收益。贝壳研究院数据显示，2024年全国房地产中介服务费收入达到2830亿元，物业管理费收入超过1.2万亿元，家装市场规模达到3.1万亿元。这些行业直接或间接地从房地产市场获取利润。

三是城市原住民。随着城市化推进和房价上涨，城市核心区的原住民通过拆迁安置获得了可观补偿。

但这些通过投机和服务从房产市场获得的收入，是无法和上述房产市场的主要获利者相比的。

中国经济在很大程度上是靠卖地收入和疯狂发展房地产业、搞城市基建发展起来的，过去20多年，房地产业对中国经济增长、城市化进程和居民财富积累做出了重要贡献。而一旦房产泡沫破灭，就会爆发全社会的债务危机，影响经济发展。

我国目前出现了房企纷纷暴雷、地方政府债务危机，成批的烂尾楼，居民还不起房贷、负债过高等问题，已经清楚的表明了这一点。

央行金融稳定局2025年初发布的报告显示，全国住户部门杠杆率（居民债务与GDP的比值）已达到63.7%，接近国际警戒线。其中，90后群体的房贷负担尤为突出，平均房贷月供占收入比达到45.3%，远超30%的合理水平。

当开发商欠下12万亿，购房者背负35万亿房贷，这些资金主要流向了土地出让、建筑成本、金融机构利息、政府税费和开发商利润五大方向。其中，地方政府和银行是最稳定的受益者，早期购房者和投资客在房价上涨期间获益显著，而开发商和近期购房者则面临较大风险。

简单总结一下20多年来中国房地产业飞速发展的过程，多数居民都购买住上了房子，但背负了30年的负债；开发商开始大赚了后来又亏了，还不上债务；政府拿着土地出让金和税费大规模建设城市，城市繁华了而又开始衰落，也留下了沉重的债务，需要靠50年的超长期国债来化解；而银行则稳稳地收着30年的利息。