昨晚万科年报新鲜出炉，究竟透露了什么财务信息？怎么看房地产后市？未来增持和回购力度如何呢？来来来，马上揭晓。

一、净利润同比下降45.75%，郁亮道歉

$万科A(000002.SZ)$2018年就开始高喊“活下去”，可惜那时候在地产销售火爆的情况，很多地产商并没有过多谨慎，依然在加杠杆。

没想到2021年，整个商品房市场急速变冷。

全国商品房销售额，2021年第一季度还同比增长88.5%，然而第二季度起就开始面临寒冬，第二到第四季度分别增长17.2%、-14.1%、-18.7%。

万科的盈利从第二季度明显同比下滑，第二、第三、第四季度归母净利润同比增长-13.35%、-23.30%、-73.05%。

（万科分季度收入）

最直接的体现是增收不增利：2021年营业收入4528亿，同比增长8.04%，而归母净利润为225亿，同比下降45.75%。

这是万科13年以来业绩再次出现下滑，以至于郁亮专门写了检讨，据说今天业绩会现场也致歉了。

在今日召开的万科2021年度业绩会上，万科董事会主席郁亮表示：2021年万科业绩表现不好，让股东失望了，在这里我向52万名万科股东表示道歉。

（致股东信）

股东今天还是给面子的，在大盘下跌情况下还涨了0.9%。

（市值风云APP）

增收不增利的原因主要有三点：毛利率下滑、投资收益回落、计提减值。

第一，拿地成本高，这几年土地市场竞争激烈，万科对部分市场判断过于乐观，导致毛利率大幅下滑。

2021年万科房地产相关业务毛利率为21.74%，同比下降7.63%。

如果这个不够明显的话，直接拿近10年万科毛利率的变化就知道：万科以前毛利率从来没低过29%，2021年下滑的太多。

风云君猜测万科应该是及时降价去库存了。

第二个利润下滑的原因是投资收益回落，因为万科和其他小股东联合开发或投资项目，市场好的时候当然投资收益就高，市场差的时候投资收益就减少。

2021年万科投资收益为66.1亿，相比2020年135.1亿减少了69亿。

第三个利润下滑的原因是资产减值，特别是存货减值，原因同样是因为房价下降了。

2021年万科计提资产减值35.3亿，其中存货减值为31.2亿。

不过万科整体经营相对健康稳健，“三道红线”均为绿档，净负债率为29.7%，长期低于行业地位，综合融资成本仅为4.11%。

二、万科怎么看待后市？

万科依然认为房地产开发有巨大需求，未来也仍是万科最主要的业务。

但是，正如2022年1月9日万科内部会议上郁亮所说，房地产进入“黑铁时代”，2022年面临生死之战——要么死，要么活！

（郁亮在万科2022年会上的总结发言）

未来房地产开发行业竞争和制造业一样，毛利率只有10%左右的微利。所以未来万科要流程再造，各个环节甚至某些产品都需要自己去参与和生产。

万科还挑选新赛道进入，比如物业服务、物流仓储、长租公寓和商业购物中心。

不过风云君认为一时半会还很难扭转过来，短期这些新赛道业务的投入会对业绩造成不小的压力，无论是收入和利润都无法与房地产开发业务相比，甚至万科云城的商业模式还在探索。

三、回购和增持略显没信心

2021年万科预计分红112亿，占当期净利润比例为50%，分红比例有所提高，但绝对值仍比2020年145亿的分红少。

昨晚年报披露同时，也公告了高管和回购方案，但价格都是不超过18.27元/股：

（1）董事会主席郁亮，监事会主席解冻，董事、总裁、首席执行官祝九胜，职工代表董事王海武，职工代表监事阙东武，执行副总裁、财务负责人韩慧华，执行副总裁、首席运营官刘肖和董事会秘书朱旭，计划6个月内增持不低于2000万；

（2）3个月内回购20-25亿。

风云君认为回购和增持力度都不大，2000万对万科2000多亿市值车水杯薪都算不上，价格18.27元/股也比昨日的收盘价18.98元/股低。

也就是说，只要后面股价不跌，基本上不用回购和增持了。

风云君认为，房地产行业投资逻辑已变，以前可以囤地等待价格上升，存货重估赚差价，而如今房住不炒的背景下，拿地的时候政府基本就限定了售价的天花板。

所以风云君并不是很认同房地产行业剩者为王的逻辑，有没有考虑到未来房地产开发企业可能就类似于低毛利率的基建公司？